Colonna di scarico condominiale otturata: chi paga?

07/07/2022

Cos’è e come funziona la colonna di scarico

La colonna di scarico condominiale è costituita da una muratura verticale adiacente all’ edificio, contenente tubi e raccordi che convogliano le acque di scarico provenienti dalle abitazioni private, per poi immetterle nella fossa biologica condominiale o nella fognatura pubblica. Se la colonna di scarico funziona perfettamente, l’ acqua che passa al suo interno scorre grazie alla forza di gravità, e gli stessi liquami scendono in virtù del loro stesso peso. In tali casi, infatti,  il passaggio delle acque nere avviene in maniera regolare. Al contrario, qualora all’interno dei tubi si creano delle ostruzioni, come ad esempio delle incrostazioni di calcare oppure degli accumuli di materiale grasso o non biodegradabile, la colonna si intasa e impedisce il regolare deflusso dell’acqua e dei liquami. Per evitare tali spiacevoli inconvenienti e soprattutto spese onerose per ripararne i conseguenti danni, occorre una corretta pulizia della colonna di scarico e della fossa biologica avvalendosi di ditte specializzate in materia.

Manutenzione preventiva

Molto frequentemente le colonne scarico condominiali si intasano e provocano olezzo costante e cattivo funzionamento  nel regolare deflusso dei reflui. Nelle condutture più vecchie si può addirittura assistere ad una  rottura vera e propria dei tubi con conseguenti  allagamenti e disagi maggiori.Gli studi dimostrano che nella maggior parte dei casi , la rottura della colonna di scarico  poteva essere evitata con un’adeguata manutenzione preventiva. Infatti programmare una videoispezione di controllo, per verificare lo stato di salute delle tubazioni,  potrebbe essere una soluzione ottimale al fine di impedire danni irreparabili ed evitare di ritrovarsi allagati, con muffa, batteri e danni a mobili e immobili.

Come riparare la colonna di scarico condominiale

La colonna di scarico verticale di un condominio può essere riparata attraverso una duplice tipologia di intervento.In passato solitamente si procedeva attraverso la classica sostituzione dei tubi, ossia a mezzo di un intervento lungo, costoso e demolitivo consistente  nella  rottura dei muri o i dei pavimenti, al fine di sostituire il tubo danneggiato con quello nuovo per poi allacciarlo alle tubazioni orizzontali dei singoli appartamenti e successivamente procedere al ripristino delle pareti e del  rivestimento esterno. In tali casi  i condòmini devono anche spartirsi le spese dei lavori di muratura e dello smaltimento delle macerie.Oggi, invece, si predilige il relining , una tecnica di riparazione non invasiva, nè distruttiva , utilizzata sia per le perdite nelle colonne di scarico condominiale, sia per i pluviali incassati.

Danni alla colonna condominiale: chi paga

In linea generale, la colonna scarico condominiale rientra tra le parti comuni dell’immobile. Pertanto la sua manutenzione o l’eventuale riparazione in caso di danni e perdite, spetta al condominio nella sua totalità: tutti i condòmini, in parti uguali, devono contribuire alla spesa dell’intero intervento. Tale principio vale  fino al punto in cui la tubazione verticale si dirama nelle singole tubazioni orizzontali degli appartamenti: da questo momento la responsabilità è di ogni singolo condomino. E’ perciò necessario valutare, di volta in volta, la funzionalità delle tubature in condominio, e considerare se quest’ ultime servano l’ intero immobile, un solo condomino, o parte di essi. Tuttavia, come sopra anticipato, è stato individuato un criterio  generale  di ripartizione, distinguendo fra tubature verticali e tubature orizzontali in condominio: le tubature verticali  hanno una titolarità collettiva mentre quelle orizzontali sono considerate diramazioni dirette verso i singoli appartamenti , e pertanto sono di proprietà esclusiva.

Normativa in materia

Premesso che in materia di ripartizione delle spese tra i condòmini, in caso di rottura delle tubazioni, esistono tantissimi pareri discordanti e discussioni infinite, i riferimenti normativi da tener presente sono gli articoli 1117 e 1123 del Codice Civile.Anzitutto è fondamentale capire la proprietà della diramazione dei tubi dell’impianto idrico di un condominio.  In alcuni condomini è il regolamento stesso a specificare le parti di tubatura di proprietà comune e quelle di proprietà esclusiva.  In assenza di alcuna convenzione a riguardo, bisogna far riferimento al disposto dell’ art 1117 c.c. che disciplina le parti comuni dell’edificio specificando che appartengono alla proprietà comune e dunque a tutti i condomini anche «gli impianti idrici e fognari […] e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale».Dunque, partendo da questo presupposto, si rende necessaria un’ attenda analisi che, di volta in volta, individui il punto esatto di rottura o guasto delle tubature. Solo in tal modo sarà attribuirne la proprietà e, quindi, la responsabilità. 


L’ art 1123 c.c., invece, statuisce :” Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio , per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno , salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.”


Il primo comma  applica il criterio della  suddivisione delle spese in base ai millesimi di proprietà in ragione di un accordo tra tutti i condòmini ossia in assenza di una diversa convenzione. Dunque, in mancanza di un  regolamento contrattuale che contenga particolari vincoli, la colonna di scarico, è considerata parte comune, poichè parte integrante dell’impianto fognario condominiale, pertanto il costo sostenuto per un eventuale intervento di disostruzione o riparazione della stessa, va suddiviso tra tutti i condomini serviti dalla colonna di scarico in base dei millesimi di proprietà.

Il secondo comma, invece, riguarda il criterio di ripartizione in base all’uso.
Il terzo comma, infine, si riferisce al cosiddetto condominio parziale: qualora la  colonna di scarico servente solo una parte dei condòmini abbisogni di riparazione o disostruzione, le spese per l’ intervento dovranno essere sostenute soltanto dai condòmini che la utilizzano, sulla base dei millesimi di proprietà.
Alla luce della normativa sopra evidenziata e partendo dal presupposto consolidato dalla giurisprudenza secondo cui  i canali di scarico sono di proprietà comune solo fino al punto di diramazione degli impianti serventi la proprietà esclusiva, risulta pacifico che qualora un condominio sia dotato di più impianti destinati a servire solo una parte dello stesso, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico di coloro che ne traggono utilità.
In tal senso di è pronunciata anche la Suprema Corte stabilendo che:


La spesa per la riparazione dei canali di scarico è a carico di tutti i condòmini per la parte relativa alla colonna verticale di scarico e a carico dei rispettivi proprietari per la parte relativa alle tubazioni che si diramano verso i singoli appartamenti, compresa la spesa di ripartizione del tratto della tubazione orizzontale che si innesta in quella verticale “(Cass., sent. n. 12894 del 18/12/1995).

Tuttavia, il criterio generale sopra enunciato in alcuni casi subisce delle deroghe. Ciò avviene, ad esempio, qualora le tubature svolgano una funzione di scolo delle acque piovane e prevenzione da infiltrazioni. In queste ipotesi, dovranno essere suddivisi tra tutti i condomini anche i costi per la manutenzione delle tubature orizzontali. Ciò è stato affermato anche dal Tribunale di Genova con la sentenza del 20/01/2011 che richiama precedenti indicazioni in tal senso della Cassazione.